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Investissements locatifs

Investissements locatifs

Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à la mise en location des logements selon des loyers qui sont plafonnés. Pour certains de ces dispositifs, les logements doivent être loués à des locataires dont les ressources n’excédent pas certaines limites. Ces plafonds de loyers et de ressources, fixés par décret, diffèrent selon le lieu de situation du logement et le dispositif d’incitation fiscale concerné, Scellier, Robien (classique ou recentré), Borloo (neuf ou ancien), Besson (neuf ou ancien). Ils sont révisés chaque année. L’administration fiscale vient de publier ces plafonds pour 2010 ( BOI du 11 mars 2005 n° 32/ 5D-1-10 et 5 B-17-10).

Travaux dans les logements : climatisation et TVA

Les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans bénéficient du taux réduit de TVA (5,5%) à l’exception, notamment, de la fourniture d’équipements ménagers ou mobiliers et de certains gros équipements (ascenseurs, cabines de hammam ou sauna, chaudières des immeubles collectifs...). La loi de Finances 2010 a exclu du taux réduit la fourniture de systèmes de climatisation, jugés peu écologiques. L’exclusion s’applique aux unités extérieures et intérieures ainsi qu’à l’ensemble des éléments de raccordement. En revanche, les travaux d’installation de ces équipements restent soumis au taux réduit (travaux de découpe, électricité, peinture des locaux...). Le taux normal (19,6%) s’applique aux prestations de services dont le fait générateur, c’est-à-dire l’exécution complète du service, est intervenu à compter du 1er janvier 2010, quelle que soit la date à laquelle le client acquitte le prix ou les acomptes relatifs aux prestations. Ainsi, quelle que soit la date de paiement, la part correspondant à la fourniture d’un système de climatisation, incluse dans une prestation de travaux achevée avant le 1er janvier 2010, est soumise au taux réduit. En revanche, celle correspondant à la fourniture d’un même système incluse dans une prestation de travaux achevée à compter de cette même date est soumise au taux normal. Cependant, il est admis que le taux réduit s’applique à la double condition que le devis correspondant à la prestation ait été accepté par le client avant le 31 décembre 2009 et qu’un acompte ait été versé à l’entreprise prestataire avant cette même date (BOI n° 31 du 10 MARS 2010/ 3 C-2-10).

Réforme de la TVA immobilière

La loi de finances rectificative pour 2010 redéfinit les règles applicables en matière de TVA aux opérations immobilières à compter du 11 mars 2010, date de son entrée en vigueur. L’administration fiscale vient de publier un commentaire des mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours ( BOI n° 33 du 15 mars 2010 / 3 A-3-10).

Les cessions de biens immobiliers sont le plus souvent précédées d’un avant-contrat (promesse de vente) par lequel les parties conviennent d’un prix de cession qui tient compte de la fiscalité applicable à l’opération, qu’il en soit fait explicitement mention, ou non, dans l’avant-contrat. Les règles applicables en matière de TVA à la livraison d’un immeuble sont celles en vigueur à la date du transfert, soit généralement au moment de l’acte notarié. Les changements des règles fiscales entre la date de conclusion de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique peuvent emporter une modification des coûts supportés par les parties. Afin de ne pas remettre en cause l’équilibre économique résultant de ces avant-contrats, lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l’opération peut rester soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l’avant-contrat si celle-ci est antérieure à l’entrée en vigueur du texte. La preuve que l’acte a bien été conclu avant l’entrée en vigueur du texte pourra être apportée par tous moyens, quand bien même d’éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur. Les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l’avant-contrat. Ces mesures concernent également les opérations réalisées en matière de logement social. L’administration fiscale précise également, dans un tableau récapitulatif, l’ensemble des nouvelles règles applicables en matière de TVA et de droits d’enregistrement.

Crédit d’impôt développement durable

Le crédit d’impôt a été recentré sur les équipements les plus performants pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2010. La loi de Finances rectificative pour 2010 clarifie ces derniers remaniements :

- les équipements d’isolation, volets isolants et portes d’entrée ou matériaux de calorifugeage ouvrent droit au crédit d’impôt aux taux, respectivement, de 15 % ou de 25 %,
- l’application du taux majoré de 40 % aux pompes à chaleur thermodynamiques est réservée aux pompes dédiées exclusivement à la production d’eau chaude sanitaire. Ces aménagements s’appliquent aux dépenses payées à compter du 1er janvier 2010.

mardi 6 avril 2010 , par R. Chotin

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