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Première interprétation LOI LME en matière délai pour donner congé

Première interprétation LOI LME en matière délai pour donner congé

La date d’effet du congé des baux commerciaux a toujours donné lieu à des difficultés d’interprétation compte tenu de la diversité des usages locaux. La loi du 4 août 2008, dite loi LME, a tenté d’uniformiser les usages en matière de délais pour donner congé mais dans les faits des zones d’ombre persistent.

Maitres Sidier et Delannoy mettent en garde les termes

En effet, au délais courant de six mois pour donner congé d’un bail commercial, s’ajoute le délai nécessaire pour attendre la fin du trimestre soit : Dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, l’article L.145-9, alinéa 1er, disposait : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance. » La loi du 4 août 2008, dite loi LME a supprimé toute référence au terme d’ « usages locaux » adoptant dans un souci d’uniformisation des délais et d’équité la référence au trimestre civil. Dans sa nouvelle version, l’article L.145-9 du Code de commerce précise : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance ».

Si la réforme dite loi LME a eu le mérite de mettre fin aux inégalités et aux incertitudes juridiques en matière de baux commerciaux, de nombreuses questions pratiques se posaient dans l’attente d’une clarification législative ou jurisprudentielle.

En effet, le bailleur peut-il valablement donner congé pour du bail si le terme contractuel ne coïncide pas avec le dernier jour du trimestre civil suivant. De même, convient-il d’opérer une distinction entre le congé délivré en cours de bail, du congé délivré pendant la période de tacite reconduction ? Face à ces incertitudes, une réponse ministérielle, très insatisfaisante, a été publiée le 5 mai 2009 (Rép.min. à QE n°43709, JOAN du 5 mai 2009, p.4236), selon laquelle l’expression « congé donné pour le dernier jour d’un trimestre civil et au moins six mois à l’avance » doit s’entendre de la manière suivante : le délai de six mois constitué de deux trimestres doit au minimum toujours être respecté. Le gouvernement fournit même un exemple à l’appui de sa réponse dans laquelle il expose que si un locataire entend quitter les lieux et qu’il envoie son congé un 4 avril 2009, l’effet de celui-ci sera le 31 décembre 2009, c’est-à-dire le délai de six mois courant du 4 avril au 4 octobre 2009, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil, soit le 31 décembre 2009. Au délai minimum de six mois, s’ajoute donc le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre.

De son coté, la Cour de cassation précise avec l’arrêt du 23 juin 2009 rendu par la 3ème chambre civile (pourvoi n°08-18507), d’une part que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf années, ce qui est incontestable eu égard à l’article L.145-4 du Code de commerce qui est d’ordre public et, d’autre part, que le terme d’usage ne peut être retenu que dans le cadre de la reconduction tacite du bail. La portée de cet arrêt, bien que rendu au visa des articles L.145-4 et L.145-9 du Code de commerce dans leur rédaction antérieure à la loi LME, pourrait trouver application néanmoins pour éclaircir la difficulté tenant à la date d’effet des congés et des demandes de renouvellement.

Il pourrait en effet être soutenu que la date d’effet du congé fixé à l’échéance d’un trimestre civil ne trouverait à s’appliquer qu’en cas de tacite reconduction et, qu’en conséquence, les nouvelles dispositions issues de la loi du 4 août 2008 trouveraient à s’appliquer uniquement dans cette hypothèse. Cela paraît d’ailleurs conforme à la volonté des parties et à l’accord que celles-ci ont conclu et qui a entre elles une valeur équivalente à celle de la loi conformément aux dispositions de l’article 1134 du Code civil.

Le dénouement

C’est dans ce contexte que la 18ème Chambre du Tribunal de grande instance de Paris vient de donner sa première interprétation des nouvelles dispositions légales applicables, issues de la nouvelle rédaction de l’article L.145-9 alinéa 1er du Code de commerce. Elle affirme : « Les nouvelles dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce, découlant de la loi du 4 août 2008, en ce qui concerne la date pour laquelle le congé doit être donné, lorsque l’échéance contractuelle n’est pas celle d’un trimestre civil, ont vocation à s’appliquer en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale ». (TGI Paris, 18ème Chambre 2ème Section, 28 janvier 2010 n° 09-17461 société Espace Volumes et Associés c/ SCI Anémone et autres). La position ainsi adoptée par le Tribunal de grande instance de Paris s’inscrit donc dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation et en particulier de l’arrêt du 23 juin 2009.

Par conséquent, la prééminence du terme contractuel sur le dernier jour du trimestre civil semble bien affirmée en cas de tacite prolongation exclusivement, et non à l’occasion d’un congé donné en fin de période triennale.

V. En conclusion, la plus grande prudence doit être de mise en la matière.

Si le terme contractuel correspond au terme d’un trimestre civil, aucune difficulté ne se pose. Le bail prend fin à la date d’échéance dès lors que le congé est délivré au moins six mois à l’avance et le renouvellement prend alors effet le premier jour du trimestre suivant la date d’expiration du bail, c’est-à-dire le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre. Ainsi, si le bail prévoit un terme contractuel au 31 décembre 2010, le congé doit être délivré impérativement avant le 30 juin 2010.

En revanche, si le terme du bail ne correspond pas au dernier jour d’un trimestre civil, deux hypothèses doivent être distinguées :
- en cas de tacite reconduction ou dans l’hypothèse où l’on se trouverait dans le délai de 9 ans, le congé pourrait être signifié pour le terme d’usage mais, par prudence, il serait opportun de le délivrer pour la fin du trimestre civil. Ainsi, le bail expirera à la date d’échéance du trimestre civil six mois après délivrance du congé.
- dans l’hypothèse où l’on se place plus de 6 mois avant l’échéance du bail, il existe une incertitude qui tend toutefois à se résoudre. A notre sens, en vertu de l’article 1134 du Code civil, du contrat de bail ainsi que de l’arrêt précité de la Cour de cassation et du récent jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris, le terme contractuel s’impose, mais différents auteurs soutiennent encore le contraire. Nul doute que cette mesure d’unification et de simplification du droit ne se trouve à l’origine d’un nouveau contentieux. Pour les nouveaux baux conclus il ne peut qu’être recommandé de prévoir une date de prise d’effet du bail calquée sur le premier jour d’un trimestre civil.

Par Maitres Virginie Delannoy & Nicolas Sidier

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jeudi 7 octobre 2010 , par Communiqué de presse

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