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Le point sur : la réforme de la TVA immobilière

Le point sur : la réforme de la TVA immobilière

Désormais, la TVA immobilière sera pour l’essentiel soumise aux principes fondamentaux de la TVA de droit commun. La modification des règles en matière de TVA a également été l’occasion de refondre celles relatives aux droits de mutation. Revue de l’essentiel des nouveaux principes applicables depuis le 11 mars dernier. Critiqué par les praticiens, incompréhensible pour le profane, le régime de la TVA immobilière était en outre devenu non-conforme à la réglementation européenne depuis l’entrée en vigueur de la directive TVA du 28 novembre 2006.

Le gouvernement avait annoncé la réforme pour 2011. C’est finalement avec presque un an d’avance qu’a été promulguée le 10 mars 2010, la loi n° 2010-237 portant réforme de la TVA immobilière. Simplifier, uniformiser, assouplir, tels sont les grands objectifs poursuivis par le nouveau texte.

TVA

L’immeuble, un bien comme un autre. La réécriture de l’article 256 du Code général des impôts, et notamment la suppression de la référence à la notion de bien « meuble » corporel, fait entrer les livraisons d’immeubles dans le champ d’application de droit commun de la TVA.

Le fait générateur de la TVA est désormais constitué par le transfert du pouvoir de disposer de l’immeuble comme un propriétaire.

Distinction des opérations réalisées par les assujettis et des opérations réalisées par les non assujettis à la TVA. Avant la réforme, la qualité du vendeur était indifférente (professionnel ou particulier), en revanche, la qualité de l’acheteur pouvait être prise en compte pour déterminer le régime applicable à l’opération.

Depuis le 11 mars 2010, les opérations réalisées par des non-assujettis (exemple : un particulier) ne sont, par principe, pas soumises à la TVA, sous réserve de deux exceptions : la livraison d’un immeuble neuf acquis en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) et certaines opérations de logement social (Pass foncier). Entrent en revanche dans le champ d’application de la TVA, l’ensemble des opérations réalisées par des assujettis ; certaines bénéficiant toutefois d’une exonération expressément prévue par les textes et d’autres devenant à nouveau imposables sur option.

Généralisation de la livraison à soi-même. Sont désormais imposables à la TVA toutes les livraisons à soi-même d’immeubles neufs réalisées par un assujetti lorsque ceux-ci ne sont pas vendus dans les deux ans suivant leur achèvement.

Cette nouvelle règle vise aussi bien les immeubles immobilisés, quel qu’en soit l’usage, que les immeubles placés en stocks.

Option pour l’assujettissement à la TVA des cessions d’immeubles anciens ou de terrains non considérés comme des terrains à bâtir. Avant la réforme, ces cessions étaient placées hors du champ d’application de la TVA immobilière, sans possibilité d’option.

Depuis le 11 mars 2010, si par principe de telles cessions sont exonérées de TVA, elles peuvent désormais être soumise à TVA sur option faite par le vendeur assujetti. Cette option permettra notamment de limiter les cas de régularisation de la TVA déduite lors de l’acquisition. En effet, aucune régularisation n’est à opérer dans le cas d’une revente de l’immeuble soumise à TVA.

Abandon du régime des marchands de biens. La réforme supprime le régime particulier autrefois applicable aux marchands de biens qui se voient désormais appliquer les mêmes règles que l’ensemble des autres assujettis agissant en tant que tels.

Nouvelles règles d’assiette. Lorsque la livraison d’un immeuble est soumise à la TVA, l’assiette de la taxe peut être :

- soit le prix de vente hors taxes ;
- soit la marge réalisée.

Les livraisons d’immeubles neufs et les livraisons de terrains autres que les terrains à bâtir (soumis à la TVA sur option) sont toujours soumises à la TVA sur le prix de vente total.

Les livraisons de terrains à bâtir et les livraisons d’immeubles anciens sont soumises à la TVA :

- sur le prix de vente total lorsque l’acquisition initiale du bien avait ouvert droit à déduction ;
- sur la marge lorsque l’acquisition initiale du bien n’avait pas ouvert droit à déduction.

Droits de mutation

Respect de l’équilibre prééxistant. Les droits de mutation à titre onéreux au taux normal de 5,09% sont applicables :

- aux livraisons de terrains à bâtir soumises à la TVA sur la marge ;
- aux cessions d’immeubles anciens et de terrains autres les terrains à bâtir pour lesquels une option à la TVA a été exercée.

Les droits de mutation à titre onéreux au taux réduit de 0,715% sont applicables :

- aux livraisons d’immeubles neufs ;
- aux livraisons de terrains à bâtir soumise à la TVA sur le prix de vente total ;
- aux engagements de revendre

Le droit fixe de 125 euros s’applique aux engagements de construire.

Durée des engagements de revendre et de construire. Avant la réforme, l’acquéreur d’un immeuble pouvait s’engager à revendre ou à construire dans un délai de quatre ans pour bénéficier de droits de mutations réduits. Depuis le 11 mars 2010, si la durée de l’engagement de construire reste fixée à quatre ans, celle de l’engagement de revendre passe à cinq ans. Passé ces délais, il y aura lieu de régulariser les droits en appliquant le taux normal.

Il convient toutefois de noter que la substitution à un engagement initial de revendre (5 ans) d’un engagement de construire ouvre un nouveau délai de quatre ans décompté à partir du nouvel engagement de construire.

Bien évidemment, cette réforme, si elle participe indéniablement à la simplification du régime de la TVA immobilière, pose également dans certaines situations particulières quelques questions aux praticiens. L’instruction fiscale commentant ces nouvelles dispositions, dont la publication est très attendue, devrait lever quelques unes de ces interrogations. La pratique devra supprimer les dernières incertitudes.

TVA immobilière : les nouvelles définitions

Terrain à bâtir

Au terme de l’article 257-I.2 nouveau du CGI, sont désormais considérés comme terrains à bâtir : « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme ». Cette nouvelle définition marque l’abandon du critère de l’intention de construire ainsi que la condition de superficie. Elle prend en compte l’état du terrain au jour de l’opération, et le risque de remise en cause du régime TVA a postériori en cas de défaut de construction disparaît.

Immeuble neuf

Sont désormais considérés comme neufs tous les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans. L’immeuble peut faire l’objet de plusieurs mutations dans ce délai de cinq ans sans perdre sa qualité d’immeuble neuf au regard de la TVA. Cette définition est applicable aux constructions nouvelles ou aux travaux ayant consisté en une surélévation ou une remise à neuf d’un immeuble existant.

Au-delà de ce délai de cinq ans, les immeubles sont considérés comme anciens.

mardi 15 juin 2010

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