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DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ET ANNONCES IMMOBILIÈRES

DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE ET ANNONCES IMMOBILIÈRES

Issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, le diagnostic immobilier de performance énergétique (DPE) est instauré par le décret du 15 septembre 2006. L’article 1er de la loi du 12 juillet 2010, dite du grenelle 2, l’a généralisé. Le récent décret du 28 décembre 2010 règlemente l’affichage de la mention énergétique dans les annonces immobilières.

Le diagnostic de performance énergétique est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que le consommateur puisse comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance (art. L.134-1 CCH).

Il renseigne donc sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émission de gaz à effet de serre. Il est réalisé par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés, qui est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir sa responsabilité (art. L. 271-6 CCH) . Lors de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment, le maître de l’ouvrage fait établir le diagnostic et le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l’immeuble (art. L.134-2 CCH).

Le diagnostic concerne d’une manière générale tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l’exception des constructions provisoires (deux ans maximum), les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 50 m², les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l’habitation, dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement ou de production d’eau chaude pour l’occupation humaine produit une faible quantité d’énergie au regard de celle nécessaire aux activités économiques, les bâtiments servant de lieux de culte, les monuments historiques, les bâtiments ou parties de bâtiments non chauffés ou pour lesquels les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux, les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels utilisés moins de quatre mois par an (art. R134-1 CCH).

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur en étant annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou pour une vente publique au cahier des charges, sauf s’il s’agit d’une vente d’un immeuble à construire visée à l’art. L. 261-1 (art. L.134-3, L. 271-4, R134-5-4 CCH). Il doit avoir été établi depuis moins de dix ans (art. R134-4-2 & R271-5 CCH).

Il n’a qu’une seule valeur informative de sorte que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (art. L. 271-4 CCH dernier alinéa).

Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire (art. L.134-3 al. 2 CCH). Sauf s’il s’agit d’un bail rural ou saisonnier , en cas de location, le diagnostic est joint pour information au contrat de location lors de sa conclusion. Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique (art. L134-3-1 CCH).

Lorsque le diagnostic porte sur un bâtiment ou une partie d’un bâtiment qui bénéficie d’un dispositif collectif de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude, le propriétaire du dispositif collectif, son mandataire ou le syndic de copropriété fournit à la personne qui demande le diagnostic et aux frais de cette dernière (art. R134-3 CCH). Seules les parties privatives du logement sont concernées. Le vendeur ou le bailleur n’a donc pas à fournir un diagnostic de performance énergétique pour les parties communes. Lorsque l’immeuble est équipé d’une chaudière collective, le vendeur ou le bailleur peut demander au syndic de l’immeuble la quantité annuelle d’énergie consommée pour le bâtiment ainsi que les modalités de calcul ayant permis de déterminer cette quantité. Lorsqu’un bâtiment d’une surface hors œuvre nette supérieure à 1 000 m2 est occupé par les services d’une collectivité publique ou d’un établissement public qui accueille un établissement recevant du public de la 1re à la 4e catégorie au sens de l’art. R. 123-19, son exploitant affiche le diagnostic de performance énergétique de manière visible pour le public à proximité de l’entrée principale ou du point d’accueil (art. R134-4-1 CCH).

La loi a prévu qu’à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location, selon des modalités définies par décret en Conseil d’État (art. L134-4-3 CCH). C’est le décret n°2010-1662 du 28 décembre 2010 relatif à la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières qui organise l’obligation de mentionner le classement énergétique des bâtiments dans les annonces diffusées à compter du 1er janvier 2011. Il prévoit les différentes modalités de cet affichage suivant le type de support de l’annonce diffusée. Désormais, la section 1 du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de la construction et de l’habitation comprend une " Sous-section 2 « Mention de l’" étiquette énergie » ”.

Il en résulte que toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un diagnostic de performance énergétique insérée dans la presse écrite doit mentionner la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique de la classe de A à G . Cette mention, qui doit être en majuscules et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, est précédée des mots " classe énergie ” (art. R. 134-5-1 CCH).

Lorsque l’annonce est affichée dans les locaux d’un professionnel de l’immobilier , elle fait aussi apparaître le classement énergétique du bien. La mention doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support (art. R. 134-5-2 CCH).

Enfin, lorsque l’annonce est présentée au public par un réseau de communications électroniques, elle fait apparaître le classement énergétique par une mention, lisible et en couleur respectant au moins les proportions de 180 pixels × 180 pixels (art. R. 134-5-3 CCH). Ces dispositions ne s’appliquent pas aux annonces concernant la vente d’un immeuble à construire visée à l’art. L. 261-1 CCH (art. R. 134-5-3 CCH).

Les sanctions de l’absence de cette mention obligatoire ne sont pas spécifiquement prévues. Restera alors à la jurisprudence civile de déterminer si son absence peut être constitutive d’un dol (art. 1116 C. civ.) conséquence de la dissimulation d’une information qui si elle avait été connue aurait conduit à ne pas contracter . Quand au juge pénal, il aura peut-être l’occasion de déterminer si l’absence de cette mention dans l’annonce publicitaire constitue le délit de publicité de nature à induire les tiers en erreur sanctionné de deux ans d’emprisonnement et de 37 500 euros d’amende (art. L. 121-1 et L.213-1 C. consommation).

1 A ces conditions, le diagnostic de performance énergétique peut être réalisé par un agent de la collectivité publique ou de la personne morale occupant le bâtiment. 2 L’information donnée au preneur saisonnier peut n’être que partielle, mais le bailleur doit tenir à sa disposition le diagnostic (art. R134-4-3 CCH). 3 JORF n°0302 du 30 décembre 2010, p. 23221, texte n° 17. 4 Selon l’art. R. 134-2 e) CCH « le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ». Consommation en kWh/m²/an. Classe A (0-50) ; Classe B (51-90) ; Classe C (91-151) ; Classe D (151-230) ; Classe E (231-330) ; Classe F (331-450) ; Classe G (451 et plus ). 5 A savoir personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis, à la gestion immobilière ou à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente ou la location d’immeubles bâtis. 6 Et donc entraîner la diminution du prix ou la nullité de l’acte.

lundi 24 janvier 2011

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