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Nouveauté patrimoniale par le Groupe Novaxia : La location meublée avec récupération de TVA sans bail commercial

Nouveauté patrimoniale par le Groupe Novaxia : La location meublée avec récupération de TVA sans bail commercial

Novaxia a créé un produit d’investissement immobilier alternatif au LMNP qui permet de conjuguer les avantages de la location meublée dans le neuf (récupération de la TVA, fiscalité attractive), sans ses inconvénients (pas de bail commercial, parties communes appartenant aux co-propriétaires comme dans une copropriété classique).

La première expérience a lieu en lisière de Paris, à Bagnolet, où 15 des 102 appartements de la copropriété en construction sont vendus selon cette formule originale.

Jusqu’à aujourd’hui, seules les résidences de services avec bail commercial (étudiants, loisirs, affaires, séniors) permettaient la récupération de la TVA (21,2% aujourd’hui) à tout investisseur qui s’engageait à donner en location son bien immobilier à un exploitant pendant au moins 9 ans.

Dorénavant, cet avantage - plus qu’intéressant à l’heure où les « cadeaux fiscaux » se font de plus en plus rares - pourra également bénéficier aux investisseurs qui choisiraient de louer un appartement meublé situé dans une copropriété classique, mais bénéficiant de services para-hôteliers. En réalité, cette deuxième possibilité existe depuis longtemps, puisque conforme à la loi.

Novaxia, toujours à la recherche de formules d’investissement originales et attractives pour ses clients et alliant des compétences immobilières et hôtelières, a pensé à mettre au point cette alternative patrimoniale.

Première résidence proposant cette formule : Green 18, immeuble neuf situé à Bagnolet, aux portes de Paris et bénéficiant de la desserte des métros. Les 15 logements proposés en meublé avec services para-hôteliers seront destinés à des étudiants. Il ne s’agit donc pas d’une résidence de services au sens classique, puisque seuls quelques appartements bénéficient de ce statut particulier, les autres étant destinés aux accédants à la propriété et aux investisseurs classiques se plaçant sous le statut Scellier BBC.

La formule comporte de nombreux avantages

Bien immobilier payé moins cher puisque la facture est réduite du montant de la TVA payée. Grâce aux services para-hôteliers proposés, l’Etat rembourse, en effet, la TVA décaissée lors de l’achat de l’appartement, dès la signature du bail avec le locataire.

Plus-value plus importante à espérer. Les logements étant situés dans une résidence classique, leur destination peut éventuellement changer à long terme. Ils peuvent redevenir des appartements utilisables par leur propriétaire qui peut ensuite continuer à les louer selon la formule de son choix ou l’occuper personnellement. Cette liberté d’utilisation future (quasi-impossible, par exemple dans une résidence avec services classique), alliée au fait que le bien fait partie d’une copropriété classique se valorisant au même rythme que tout le reste du marché immobilier, laisse espérer une plus-value attractive.

Réduction des charges et des impôts. Les charges composées, entre autres, des frais de notaires à l’acquisition, des frais de gestion et des intérêts d’emprunt sont déductibles. Par ailleurs, sur le plan fiscal, le régime réel d’imposition permet un amortissement du prix du bien et des meubles. L’appartement s’amortit sur une durée de 20 à 40 ans (1/20ième du prix est déduit chaque année des revenus issus de la location meublée pour un amortissement sur 20 ans) tandis que les meubles s’amortissent sur entre 5 et 7 ans. Contrairement au LMNP, l’amortissement peut créer un déficit, reportable sur 6 ans sur les revenus de même nature.

Pas d’impôts sur le long terme. La déduction des charges et des amortissements permet d’effacer durablement les revenus de la location meublée et ne pas les voir imposés. L’acquéreur crée donc un patrimoine non fiscalisé sur une vingtaine d’année.

Contraintes d’un bail commercial inexistantes. Un bail commercial passé avec une structure pour une durée de 9 ans minimum n’est pas nécessaire dans le cas de cette nouvelle formule patrimoniale ; Le mandat de gestion donné à Novaxia suffit, puisqu’il concerne, outre la mise en location du bien, la fourniture au locataire de 3 des 4 services para-hôteliers exigés par l’administration fiscales pour récupérer la TVA. Dans le contexte des faillites en série d’exploitants de résidences de services et aux vues des difficultés de revente de tels biens, ce n’est pas négligeable.

Par ailleurs, les parties communes restent propriété des copropriétaires des appartements ; Ce qui n’est pas le cas dans les résidences avec services où elles appartiennent, le plus souvent, au gestionnaire.

Dispositif n’entrant pas dans le plafond des niches fiscales. Avantage non négligeable à l’heure où la guerre aux niches fiscales est déclarée…

mercredi 13 juin 2012 , par Rédaction

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