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Le recouvrement de créances en immobilier d’entreprise

Le recouvrement de créances en immobilier d'entreprise

De l’amiable au judiciaire, les méthodes de recouvrement de créances en immobilier d’entreprise ont été présentées aux membres du Club des Propriétaires d’Immobilier d’Entreprise (CPIME).

A l’occasion de cette rencontre thématique du 4 novembre dernier, M. Lucien Tribes du cabinet Lucas & Degand a abordé le recouvrement à l’amiable. Le recouvrement judiciaire a été présenté par un Huissier de justice et un Avocat. L’objectif étant d’épargner au bailleur toute difficulté de paiement de la part du locataire, les intervenants ont insisté sur l’importance de se renseigner en amont sur ce locataire. Des sites internet comme infogreffe.fr et altares.fr sont des mines d’informations pour le bailleur. Hormis les indispensables informations à prendre (K-bis, identité du gérant et son passif judiciaire, etc.), il est recommandé de consacrer un budget pour « sécuriser » le bail, notamment par exemple en faisant établir un constat d’entrée par un huissier. De plus, il est primordial de rester réactif et réaliser un suivi pour qu’un retard de paiement ponctuel ne devienne pas systématique.

De l’amiable au judiciaire

La Société de recouvrement préconise la mise en place d’une solution qui permette au débiteur de continuer à payer ses loyers à échoir tout en remboursant l’impayé dans un délai raisonnable. Pour information, la réglementation de l’activité des personnes procédant au recouvrement amiable des créances pour le compte d’autrui est définie par le décret n° 96-1112 du 18 décembre 1996. Le travail du cabinet de recouvrement se déroule en deux phases. La phase épistolaire consiste à adresser deux relances au mauvais payeur. Environ 20% des sociétés règlent leur paiement dans cette première phase. La seconde phase est celle du déplacement à domicile pour les locataires qui se veulent injoignables. 30 à 40% des règlements se font par ce biais et l’encaissement de la créance se fait sur place. Le fait que le bailleur fasse appel à un cabinet de recouvrement exerce sur le locataire un moyen de pression supplémentaire, ce qui explique ces taux de réussite. Au-delà de ces moyens, le recouvrement judiciaire constitue une ultime étape. Il commence par l’envoi d’un commandement de payer qui vise ou non la clause résolutoire et qui peut être assorti d’une saisie à titre conservatoire du compte bancaire du débiteur (saisie attribution en cas de bail notarié). Le métier d’huissier de justice a évolué vers un métier de terrain, de négociation, où l’intervention au niveau bancaire constitue la principale force de frappe. A noter que l’huissier à également la possibilité de saisir chez les clients le montant dû, en matériel. Une façon pour le bailleur de récupérer son dû dans une situation économique difficile pour tous.

Rappel utile : la prescription en matière de loyers est quinquennale. En tout état de cause, tous les intervenants insistent sur l’importance de la constitution du dossier à l’origine de la relation contractuelle entre bailleur et locataire, sur la qualité de rédaction du bail et sur la grande réactivité avec laquelle il faut réagir en cas d’impayés. De même, afin d’éviter des contestations inutiles, une attention toute particulière doit être portée à l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie.

Pour en savoir plus sur le CPIME : www.cpime.fr

mardi 22 novembre 2011 , par Céline Merrichelli, par Aubane Botzung

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