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Le marché italien a le vent en poupe

Grâce à de nombreuses aides fiscales et un régime locatif très réglementé, le marché résidentiel italien avec 81% de la population propriétaire de son logement, ne connaît pas encore la crise. La hausse des taux d’intérêts sur les prêts immobiliers devrait cependant infléchir la tendance avec une montée progressive de l’offre de location en 2009 au détriment des acquisitions immobilières. Inversement, l’augmentation des loyers dans l’immobilier tertiaire au c ?ur des métropoles, générant une stagnation du marché, est contrebalancée par la progression des investissements étrangers dans le domaine industriel favorisant le développement de nouvelles zones commerciales dynamiques à la périphérie des villes. Explications par Stephano Lanteri, responsable de l’immobilier touristique résidentiel transfrontalier franco-italien pour le Groupe immobilier Citterio. Et vision prospective des métropoles du futur par le grand architecte italien David Fisher.

David Fisher, Urbaniste de la 4ème dimension

L'Urbaniste architecte italien, David FisherArchitecte et Urbaniste italien, le Docteur David Fisher, diplômé de la prestigieuse Faculté d’Architecture de Florence et Docteur honoris causa de l’Institut Prodeo de Colombia à New-York, s’est depuis 30 ans consacré à développer un concept architectural révolutionnaire à partir de matériaux de construction préfabriqués à la pointe de la technologie. Fasciné par les gratte-ciels, il les conçoit sur un axe pivotant pour offrir à ses occupants une vision panoramique à 360°. Cette nouvelle dynamique architecturale écologique privilégie le design en 3D et bouleverse l’approche urbaniste traditionnelle des cités urbaines qui lui ouvrent leurs portes. New York, Moscou, Hong Kong, Paris, Dubaï l’accueillent en visionnaire éclairé pour bâtir sur son impulsion les villes vertes durables de demain.

« Tous mes gratte-ciels ont pour particularité de pouvoir tourner sur leur axe et de réaliser un tour complet en une à trois heures, d’une simple commande vocale, explique David Fisher. Ce concept dynamique permet de suivre la lumière du soleil et de profiter de son énergie en permanence. Des cellules photovoltaïques placées sur les toits de chaque étage, sont ainsi, grâce au système de rotation, exposées le maximum de temps à la lumière du soleil afin de répondre aux besoins des résidents en toute indépendance. Dans des pays moins ensoleillés, j’installe horizontalement entre chaque étage des turbines éoliennes, construites en fibre de carbone. La tour génère ainsi de l’électricité, non seulement pour ses occupants mais également pour les bâtiments environnants ». Les résidents peuvent aussi - autre originalité - monter leur voiture à l’étage grâce à un ascenseur spécial pour se garer sur le palier de leur domicile. Ces immeubles verts et intelligents sont par ailleurs entièrement domotisés.

- Au-delà de la notion d’esthétisme, le docteur David Fisher s’attache à la variable temporelle, « la seule dimension importante de la vie humaine puisque liée étroitement à la théorie de la relativité. A partir de maintenant, les bâtiments possèderont quatre dimensions, la quatrième étant le temps qui fera partie de l’architecture », déclare-t-il.

Les gratte-ciels rotatifs de David Fisher estimés à 700 millions de dollars sont également révolutionnaires dans leur mode de construction, à partir de modules préfabriqués en usine et équipés de toutes les installations hydrauliques et électriques. Livrés prêts à l’emploi sur le chantier où ils n’ont plus qu’à être assemblés de manière mécanique, facilement réparables, ils offrent à l’architecture des solutions durables dans le temps avec une réduction de plus de 30 % du temps de construction et une économie de plus de 10 % des coûts moyens habituels pour des chantiers d’une telle envergure.

Parmi les nouveaux projets de cet urbaniste futuriste exceptionnel, deux gratte-ciels rotatifs qui devraient voir le jour à Dubaï en 2010 et à Moscou, en 2011.

La tour rotative de Dubaï, comprendra 80 étages répartis sur 420 mètres de haut. Chaque étage, fixé à un tronc central immobile en ciment, pivotera individuellement donnant à l’édifice un aspect toujours changeant.

Ceux qui ne possèdent pas l’intégralité d’un étage devront donc s’entendre avec leurs voisins pour se partager équitablement le soleil et la vue… Les vingt premiers étages de l’édifice seront attribués à des bureaux, les quinze suivants devraient accueillir un hôtel six étoiles et le reste de l’édifice - trente-cinq étages - sera occupé par des espaces d’habitation. - appartements de luxe et « villas », de 125 à 1 200 mètres carrés pour les dix derniers au coût de 30 000 dollars le mètre carré, soit entre 3,7 et 36 millions de dollars ! Ces « villas » disposeront aussi d’un parking privé au rez-de-chaussée d’où partira un ascenseur, rapide et réservé, avec commandes électroniques oculaires. Après Dubaï, la construction d’une deuxième tour de 70 étages et de 400 mètres de haut est prévue à Moscou dans le nouveau centre de la capitale russe. Pour ce projet, le volume total des investissements devrait dépasser les 400 millions de dollars.

« Nous espérons pouvoir construire un 3ème gratte-ciel pivotant sur ce principe à New-York. Ces immeubles ouvrent une nouvelle ère dans notre perception de l’environnement urbain » conclut David Fisher. Une révolution architecturale qui devrait faire tourner bien des têtes !

INTERVIEW de Mr Stefano LANTERI

Responsable de l’immobilier touristique résidentiel transfrontalier franco-italien pour le Groupe immobilier Citterio et membre de la FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)

Quelles sont les spécificités du marché immobilier italien par rapport au marché français, notamment le marché touristique résidentiel que vous connaissez bien sur la Riviera ligure ?

SL : Le contexte de l’immobilier résidentiel est très différent en Italie notamment dans le cadre des règlementations du marché. Pour ce qui concerne le marché résidentiel touristique le long de la Riviera italienne, notamment à San Remo, le secteur s’avère plutôt stable actuellement car il intéresse une clientèle privilégiée. Il est tributaire des taux d’intérêt fixés par la Banque Centrale Européenne qui sont évalués et réajustés en fonction du contexte économique mondial. Les taux s’élèvent depuis 2 à 3 ans à environ 1,5%. La baisse du pouvoir d’achat et la stagnation de l’économie italienne à l’instar des pays européens génèrent une augmentation progressive des taux d’intérêts.

Les banques ont par ailleurs tendance à se montrer plus prudentes dans leurs critères d’attribution de crédit dont le taux se monte actuellement à 5,60% non négocié. Ce qui bloque les classes moyennes dans leurs investissements. 90% d’entre elles parviennent en thésaurisant à devenir propriétaires de leur résidence principale, grâce à un apport familial en fonds propres suffisant, complété par un crédit accordé par les banques. Mais, celles-ci n’acceptent plus un endettement supplémentaire pour l’acquisition d’une résidence secondaire au-delà de 30% de demande de crédit. Le marché immobilier azuréen représente pour les italiens avant tout un investissement sur le long terme. Ils profitent de ce pied à terre hors saison qu’ils louent au prix fort lors des périodes estivales pour rentrer dans leurs frais et payer le crédit. Le marché de la Ligurie est évalué à 30 000 propriétés, soit environ 65 % d’appartements pour près de 35% de villas secondaires. Sont prisés dans le cas de cette offre, la qualité de l’ouvrage et l’esthétisme. Les italiens privilégient les constructions récentes.

A titre de comparaison, quels sont les différents frais dont doit s’acquitter un accédant à la propriété en Italie et en France (frais d’acompte, de notaire, taxe d’enregistrement, cadastre fiscal, taxes hypothécaires, frais légaux) ?

SL : Un citoyen étranger qui désire acheter un bien immobilier en Italie doit se procurer un numéro d’identification fiscale. Lorsque son offre a été acceptée, un « compromesso di vendeta » est rédigé. Ce document contient l’accord sur le prix de vente, la date, le nom du notaire et tous les termes et conditions de la vente. Il est supposé payer entre 10 et 20% du prix de vente sous forme d’acompte (caparra ). Il est redevable d’une taxe d’enregistrement de 10% du prix d’achat. Pour une propriété moyenne, les frais de notaire tournent aux alentours de 2500/2700 euros. L’assurance-maison n’est pas obligatoire comme en France. Le notaire est ensuite responsable de la vérification de tout document concernant la propriété, et doit s’assurer des charges, dettes ou hypothèque sur celle-ci. Il doit également enregistrer le nouveau titre de propriété aux côtés de l’acquéreur devant les autorités. C’est lui qui se porte garant de la solvabilité de l’acquéreur auprès des différents médiateurs.

Bref, son pouvoir est important et décisif. Pour ce qui concerne l’aspect locatif, un bien ne peut être loué plus de 6 à 7 mois par an en Italie et le revenu est imposable mais il existe des accords fiscaux locaux. Dans le cas du processus d’achat d’une résidence secondaire sur la Côte d’Azur par exemple, le client italien préfèrera en principe prendre une hypothèque auprès d’une banque française, filiale d’une banque italienne, laquelle ne garantira pas directement l’hypothèque. Il ouvre alors un compte courant pour régler son acquisition ou adopte la solution du micro-crédit. La transaction est validée à chaque étape par les Fédérations immobilières françaises et l’agence italienne, apporteuse d’affaires est rémunérée par son homologue français à taux négocié.

Le taux de commission des agences immobilières est-t-il équivalent ou plus incitatif que celui des agences françaises ?

SL : Le système des commissions en France et en Italie n’est pas le même. En France le prix exposé par l’agence englobe la part du vendeur ; elle s’élève en général à 6% environ tandis qu’en Italie 3 % de commission est dédiée à l’acheteur et 3% au vendeur. Les agences italiennes se contentent bien souvent de mandats simples ou verbaux ; cependant l’adhésion récente au système européen MLS (Multiple listing Solution) développé par l’un de nos partenaires en France la société Imminence a imposé peu à peu de contractualiser les accords par des mandats écrits et de présenter un large éventail d’offres en exclusivité.

Est-ce un argument décisif pour conforter l’attractivité du marché globalement ?

SL : Par rapport au marché résidentiel touristique italien de la Riviera Ligure, la Côte d’Azur représentait jusqu’en 2000 environ un secteur plus attractif en termes de compétitivité des prix surtout. Ce qui n’est plus vraiment le cas aujourd’hui : l’écart s’est réduit. Il faut désormais compter entre 150 000 € et 250 000 € pour un deux-pièces et entre 800 000 € et 2 millions € pour une villa de 200 m2 sur Nice et Antibes, villes transfrontalières privilégiées par la clientèle italienne qui ignore faute d’informations les autres communes du littoral. Les clients italiens, acquéreurs d’un bien sur la Riviera française, sont soit des personnes en quête d’une résidence secondaire, soit d’un investissement locatif. Nous leur conseillons le plus souvent pour optimiser leur investissement, l’achat d’un studio sur Nice loué facilement à une clientèle estudiantine : de 70 000 à 120 000 € à l’achat pour un coût locatif mensuel de 400 €, soit un excellent rapport qualité-prix.

Partenariats franco-italiens dans les échanges commerciaux entre agences et promoteurs : est-il effectif ou en demi-teinte ?

SL : Ces échanges en réseaux existent réellement et fonctionnent très bien de façon transparente et efficace. Le client italien détient deux options dans sa recherche. Soit, il s’adresse directement à l’agence immobilière française lorsque les agents parlent italien, soit il entre en contact avec une agence italienne qui collabore avec une agence immobilière ou un constructeur azuréen. Très récemment notre fédération FIAIP a officialisé un accord de partenariat avec la FNAIM. Nos échanges connaissent un succès grandissant grâce notamment à la performance de la plateforme qui nous permet de faciliter la recherche de biens auprès de notre clientèle italienne. Une fois leur choix effectué, nous organisons un rendez-vous avec notre collègue français qui assure le suivi en liaison avec nous.

Quelle est la part du volume du marché tertiaire par rapport au marché immobilier résidentiel ?

SL : L’immobilier tertiaire industriel est plutôt en crise actuellement. Il souffre du coût élevé de la main d’oeuvre qui induit une décentralisation des sites de production, délocalisés à l’étranger (pays de l’Est, Chine). Le secteur des services (banques, entreprises) met de plus en plus en place des Call Centers pour répondre aux besoins de sa clientèle et réduire ses coûts de fonctionnement. Peu de nouveaux immeubles de bureaux dans le secteur des affaires en raison du manque de place au c ?ur des grandes métropoles du Nord de l’Italie. En revanche, on assiste à une forte croissance de parcs commerciaux en périphérie des villes qui correspond au boom de la Grande distribution (entrepôts de stockage, hypermarchés, galeries marchandes). La plupart des investissements proviennent de grandes enseignes étrangères, françaises et anglo-saxonnes (Carrefour, Zara, etc). Parmi les parcs réalisés autour de notre territoire, le plus notoire est sans aucun doute celui de « l’outlet de Seravalle » qui s’étend sur 300 m2 en Ligurie et regroupe de prestigieuses marques de prêt à porter italiennes et mondiales.

Quelle est la stratégie gouvernementale en matière de développement durable pour le tertiaire ?

SL : Quant au développement de chantiers et programmes environnementaux, ils sont extrêmement rares en raison du manque de terrains et du retard pris par le Gouvernement dans le domaine du développement durable et de l’éco-construction. Mais, il pourrait le combler rapidement sous couvert de campagnes de sensibilisation et d’aides fiscales incitatives.

BIENNALE D’ARCHITECTURE DE VENISE 2008

11ème Mostra Internationale di Architettura
- Des Lions d’or pour récompenser un designer qui recycle des jouets en plastique et deux infographistes ayant imaginé dans un photomontage la deuxième vie d’un immeuble… Paradoxal qu’une Biennale d’architecture s’intéresse aussi peu aux architectes !

Et pourtant, c’est le cas de cette 11ème Mostra Internationale di Architettura, car le curateur, Aaron Betsky, en a décidé ainsi, en choisissant comme thème : « Out There, Architecture beyond buildings » (« l’architecture au delà des bâtiments »).

- « L’architecture doit nous questionner, inciter au dialogue, nous connecter aux autres. L’architecture, c’est donner vie à l’espace immédiatement autour de nous et de notre vie sociale … Le travail de l’architecte, c’est d’abord d’expérimenter et d’imaginer, de nous troubler et de nous émerveiller ».

Né aux Etats-Unis en 1958, à la fois architecte, historien, professeur, écrivain, critique et commissaire d’expositions, Aaron Betsky a dirigé un prestigieux institut d’architecture à Rotterdam et le musée d’art de Cincinnati. C’est lui qui a proposé ce challenge aux participants, persuadé que « l’architecture, ce n’est pas les buildings, qui sont gros, coûteux en ressources naturelles et difficiles à adapter aux conditions changeantes de notre vie moderne … Elle doit aller au delà ».

Une belle cité pour moi, c’est celle qui change, qui continue de grandir. (Aaron Betsky)

On comptait cette année 56 nations participantes (dont 13 à travers la ville) et 24 événements collatéraux (ateliers, lectures, tables rondes au Teatro Piccolo durant les trois jours du vernissage professionnel). Dans l’Arsenale, 23 installations qui sont autant de manières différentes de questionner l’architecture dans le but d’ouvrir un dialogue avec le public. C’est là que s’exprime le mieux la créativité débridée des grands noms de l’architecture mondiale : Zaha Hadid, Penezic et Rogina, Barkow et Leibinger, Hani Rashid et Lise Anne Couture, An Te Liu, Matthew Ritchie et Aranda/Lasch et bien sûr Greg Lynn qui a remporté le Lion d’Or avec son « meuble jouet ». Sans oublier une réflexion autour de Rome, un jardin potager idéal reconstitué, une maison en carton et une yourte mongole revisitée…

Dans le pavillon italien, haut lieu de l’expérimentation, 55 firmes internationales présentaient leurs doux délires - une autoconstruction en matériaux recyclés, des utopies de science fiction (Rifkin), un musée de la Tolérance transparent pour Jérusalem (signé Frank Gehry) … Dans les Giardini, les pavillons des pays déclinent le thème chacun à sa manière : la Corée présente « Pajubookcity », un projet urbain existant à la frontière des deux Corée, le Japon « nature extrême », un paysage dessiné délicatement au crayon sur les murs vides et blanc du pavillon japonais, « Architecture sans papier, expression numérique des idées » pour l’Espagne, interviews de non-architectes pour le Brésil, « Avant l’architecture » pour l’Autriche, réflexion sur le tango en architecture pour l’Uruguay, idées ingénieuses pour aider les pays du Sud (république de San Marino) ou deuxième vie des buildings (photomontages polonais qui ont gagné le Lion d’Or du meilleur pavillon). Sous le titre « Après la fête », la Belgique nous interpelle avec une installation de chaises et confettis au sol, ainsi que deux murs de sept mètres de haut en acier galvanisé perforé entourant le pavillon Art Nouveau (1907) pour le mettre en vedette, tandis que l’Allemagne réfléchit à des « Projets pour un meilleur futur » (des éléments de construction écologiques pendus au plafond) …

A retenir : l’Australie fourmille d’idées, déclinées en un grand nombre de petites maquettes ingénieuses …

Quant à la France, elle fait avec « Généro-Cité » preuve de pragmatisme en présentant des projets qui veulent donner un « plus » à la ville et à ses habitants : présentés dans trois salles différentes, 21 projets de référence des années 60 à 2000, à commencer par le Centre Georges Pompidou de Piano et Rodgers et Franchini ou la Fondation Maeght de José Luis Sert jusqu’à la Bibliothèque François Mitterand de Dominique Perrault ou la gare de tramway de Strasbourg de Zaha Hadid.

Suivis de 34 projets réalisés de 2006 à 2008, dont le terminus du tramway de Nice signé du niçois Marc Barani (qui vient de recevoir l’Equerre d’Argent 2008 pour cette création) ou le centre chorégraphique d’Aix en Provence du varois Rudy Ricciotti.

Et enfin 45 projets à venir, dont une bibliothèque à Tripoli par Marc Barani et le stade Jean Bouin de Paris par Rudy Ricciotti … Deux azuréens en bonne place dans le pavillon français. Au final, « 100 projets qui privilégient le généreux sur le générique ». Voila sans doute une belle « force de proposition au regard des questions urbaines », selon le ministère de la culture, certes, mais … les Français ont-il bien écouté les recommandations du directeur de cette 11ème Biennale : « Le sens de cette Biennale, ce n’est pas de présenter des constructions existantes mais d’encourager l’expérimentation, pour voir si l’architecture peut offrir des formes nouvelles ou des images séduisantes qui renouvellent l’architecture. C’est un appel à un humanisme moderne - l’homme, sa vie, sa place … »

On est en droit de se le demander, même si le commissaire du pavillon français, Francis Rambert, affirme ne pas avoir esquivé le sujet, car il a tenté de répondre à la question selon lui fondamentale du « que donner en plus ? » : « pour moi, Out There, c’est cette culture du « plus », autant de bonus pour la ville ».

Et d’appuyer ses dires en citant Jean Nouvel : « l’architecture, c’est répondre à des questions qu’on n’a pas posées ».

ET LE GAGNANT EST …
- Lion d’or de la meilleure participation à la Pologne pour « Hotel Polonia. The afterlife of buildings », par Nicolas Grospierre et Kobas Laksa

- Lion d’or pour le meilleur projet à Greg Lynn pour ses « Recycled Toys Furniture » meubles fait à partir de jouets recyclés). Né en 1964, l’architecte américain Greg Lynn dirige depuis 1994 son agence, « Greg Lynn FORM » à Venice en Californie. Il est considéré comme l’un des représentants les plus importants de la « blob-architecture » caractérisée par un langage biomorphique.

- Lion d’argent à un jeune architecte pour le Chilean group Elemental

- Lion d’or pour l’ensemble de son oeuvre à Frank O. Gehry

- Spécial Lion d’or pour toute son oeuvre d’historien à James S. Ackermanpour « les 500 ans de la naissance de Andrea Palladio ».

Florence Canarelli

jeudi 15 janvier 2009 , par Dominique Ruffat

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