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Baux commerciaux : dernières jurisprudences de la Cour de Cassation sept-oct 2008

TRAVAUX DE REMISE EN ETAT AUX NORMES SANITAIRES – CHARGE BAILLEUR

- BAUX COMMERCIAUX - – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3 ème CHAMBRE CIVILE DU 16 SEPTEMBRE 2008 – 07- 17713

- Un bail initial prévoyait que le preneur devait prendre à sa charge les frais d’aménagement des locaux qui étaient précédemment destinés à un atelier de maréchalerie pour y installer une boucherie.
- La cour de cassation rappelle que ces stipulations relatives à la transformation de l’activité étaient ponctuelles et que même si le dernier bail conclu en renouvellement renvoyait aux clauses et conditions du bail d’origine, les stipulations relatives à la transformation des locaux étaient devenues caduques et les autres clauses et conditions du bail n’avaient ni pour objet ni pour effet de mettre à la charge du preneur les travaux de remise en état aux normes sanitaires demandées par la direction des services vétérinaires ; le coût de ces travaux doit donc être supporté par le bailleur.

LOCATION GERANCE – CLAUSE AU CONTRAT DE BAIL

- BAUX COMMERCIAUX – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3 ème CHAMBRE CIVILE DU 30 SEPTEMBRE 2008 – 07-11459

- A partir du moment ou un bail comporte la clause de l’obligation d’exploiter personnellement les lieux loués par le locataire, le contrat de location gérance préalablement signé par le preneur sans avoir sollicité l’autorisation préalable du bailleur, le locataire n’exploitant plus à titre personnel, la cour d’appel saisie d’une demande de résiliation judiciaire n’imposant pas de mise en demeure préalable a donc à bon droit prononcé la résiliation du bail commercial.

CLAUSE DE RENOUVELLEMENT DANS LE BAIL D’ORIGINE

- BAUX COMMERCIAUX - ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3 ème CHAMBRE CIVILE DU 1 er OCTOBRE 2008 – O7- 16435

- Un premier bail comportait une clause par laquelle la bailleresse promettait à l’expiration du bail de le renouveler pour une période de 9 années.
- Le bailleur considérait que cette clause ne prévoyait pas le renouvellement automatique et ne créait à sa charge une obligation de faire, se résolvant en dommages et intérêts en cas d’inexécution.
- La cour d’appel de Paris avait énoncé que cette clause prévoyait le renouvellement automatique du bail à son expiration. Sur ce point, la cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que l’imprécision des termes de la clause intitulée « promesse de renouvellement » rendait nécessaire le fait que cette clause valait renouvellement automatique du bail à son échéance.

LOCAUX A USAGE D’ENTREPOT – STATUT DES BAUX COMMERCIAUX ?

- BAUX COMMERCIAUX – ARRET DE LA COUR DE CASSATION 3 ème CHAMBRE CIVILE DU 15 OCTOBRE 2008 – 07-16612

- Cet arrêt pose de nouveau le problème de l’application du statut des baux commerciaux pour des locaux à usage d’entrepôt.
- Dans le cas d’espèce, plusieurs baux dérogatoires ont été signés et à l’expiration du dernier le locataire est resté dans les lieux 15 jours après la fin du dérogatoire, le bailleur en application du statut des baux commerciaux a assigné son locataire en paiement de la totalité des loyers jusqu’à la fin de la première période triennale.
- La cour d’appel de CAEN lui a donné gain de cause en considérant que pour que le statut des baux commerciaux ait vocation à s’appliquer, il faut que les locaux, objet du bail, soient le lieu d’exploitation d’un fonds de commerce, que l’élément essentiel et déterminant du fonds de commerce est une clientèle autonome attachée au fonds considéré et donc aux locaux dans lesquels il est exploité.
- La cour de cassation a cassé cet arrêt en considérant que la cour d’appel n’avait pas caractérisé l’exploitation par le preneur d’une clientèle dans les locaux loués. De nouveau donc cet arrêt reprend une jurisprudence très ancienne sur l’absence d’application du statut des baux commerciaux pour les locaux à usage d’entrepôts sur ce fondement de la clientèle.
- En l’état dans cet arrêt, le preneur qui ne sollicitait pas l’application du statut n’a évidemment pas invoqué le caractère indispensable et nécessaire de ces locaux pour son exploitation.

FONDS DE COMMERCE TRANSFERABLE – CALCUL DE L’INDEMNITE D’EVICTION

- BAUX COMMERCIAUX - ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3 ème CHAMBRE CIVILE DU 15 OCTOBRE 2008 – 0717727

- Dans le cadre d’un fonds de commerce, si le bailleur donne congé à son locataire sans offre de renouvellement et sans motif légitime, ce dernier a droit d’obtenir une indemnité d’éviction.
- Le montant de l’indemnité d’éviction est calculé en tenant compte du sort réservé au fonds de commerce et du fait de savoir si l’activité est ou non transférable.
- Dans l’hypothèse ou l’activité peut être déplacée sans perte de clientèle pour le preneur, c’est la valeur du droit au bail qui sert de base de calcul à la réparation.
- Dans cet arrêt la cour de cassation précise que dans un tel cas, l’indemnité d’éviction peut également comprendre les frais d’acquisition du nouveau bail, les frais de déménagement et d’aménagement des locaux et que sur ce point et sur les montants, c’est le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

CLAUSE RESOLUTOIRE – DELAIS DE GRACE – NOUVEAUX DELAIS

- BAUX COMMERCIAUX -– NON – ARRET DE LA COUR DE CASSATION – 3 ème CHAMBRE CIVILE DU 15 OCTOBRE 2008 – 07-16725

- Un propriétaire de locaux à usage commercial fait délivrer à son locataire un commandement de payer un arriéré de loyer visant la clause résolutoire. Puis, il l’assigne en référé pour faire constater la résiliation du bail. Devant le juge des référés, des délais lui sont accordés sur le fondement de l’article 1 244-1 du code civil.
- Les délais n’étant pas respectés, le bailleur a saisi le juge de l’exécution aux fins de faire déclarer valable le commandement de quitter les lieux délivré à la locataire. Cette dernière a assigné le bailleur au fond aux fins de voir dire qu’il n’y avait pas lieu à résiliation et obtenir à titre subsidiaire un délai pour s’acquitter d’un éventuel arriéré. Ces délais lui ont été accordés par la cour d’appel qui a considéré que lorsque la résiliation du bail n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, des délais peuvent encore être accordés et suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation.
- La cour de cassation casse cet arrêt en considérant qu’à partir du moment que les délais accordés par l’ordonnance de référé qui a suspendu la résiliation de la clause résolutoire n’avaient pas été respectée, la cour d’appel qui était saisie au fond ne pouvait accorder de nouveaux délais.

SOURCES DES RENSEIGNEMENTS

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mardi 4 novembre 2008

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